(網(wǎng)經(jīng)社訊)1月26日，京東集團(tuán)(09618)旗下京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（“京東產(chǎn)發(fā)”）遞交招股書，成為繼京東集團(tuán)、達(dá)達(dá)集團(tuán)、京東健康、京東物流、德邦股份、京東工業(yè)上市之后，劉強(qiáng)東旗下的第七個擬上市公司。對此，網(wǎng)經(jīng)社電子商務(wù)研究中心發(fā)布電商快評供記者朋友參考。
【觀點(diǎn)一：輕重資產(chǎn)融合重塑供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施價值邏輯】
國內(nèi)知名產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)專家、網(wǎng)經(jīng)社電子商務(wù)研究中心主任曹磊指出，京東產(chǎn)發(fā)遞交上市申請標(biāo)志著其作為京東集團(tuán)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施核心平臺的戰(zhàn)略升級邁出關(guān)鍵一步。
曹磊認(rèn)為，在商業(yè)模式上，公司構(gòu)建了輕重資產(chǎn)融合的“超級節(jié)點(diǎn)”體系，業(yè)務(wù)涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施解決方案、資產(chǎn)價值提升及基金與合伙投資平臺管理三大板塊。2025年前9個月，基礎(chǔ)設(shè)施解決方案貢獻(xiàn)營收25.64億元（占比85.4%），同時通過主導(dǎo)設(shè)立多只基金及嘉實(shí)京東倉儲REIT等工具，推動資本循環(huán)與輕資產(chǎn)擴(kuò)張。尤為值得關(guān)注的是，外部客戶收入占比已升至62.5%，客戶群體從京東物流延伸至寶馬、本來生活、良品鋪?zhàn)拥榷嘣髽I(yè)，資產(chǎn)布局覆蓋國內(nèi)29個省級行政區(qū)及海外10個國家，總管理面積達(dá)2710萬平方米，體現(xiàn)了業(yè)務(wù)獨(dú)立性與生態(tài)協(xié)同力的雙重提升。
知名天使投資人、網(wǎng)經(jīng)社電子商務(wù)研究中心特約研究員郭濤表示，京東產(chǎn)發(fā)核心是供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)+運(yùn)營+資管的輕重結(jié)合模式，依托京東生態(tài)形成獨(dú)特競爭壁壘。一方面以定制化倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等重資產(chǎn)為核心底座，服務(wù)京東體系及外部客戶，憑借精細(xì)化運(yùn)營保持高出租率，體現(xiàn)資產(chǎn)增值潛力；另一方面通過基金管理、REITs運(yùn)作等輕資產(chǎn)模式盤活存量資產(chǎn)，降低資金占用壓力，提升整體周轉(zhuǎn)效率。其核心優(yōu)勢在于生態(tài)協(xié)同效應(yīng)，能聯(lián)動京東物流、零售業(yè)務(wù)提供一體化供應(yīng)鏈解決方案，針對不同行業(yè)客戶打造定制化倉儲與配套服務(wù)，大幅增強(qiáng)客戶粘性。同時積極布局海外市場，適配中企出海的基礎(chǔ)設(shè)施需求，打開增量空間。
曹磊表示，港股上市將為京東產(chǎn)發(fā)注入資本活水，助力其加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、擴(kuò)大基金管理規(guī)模，并深化“倉儲+產(chǎn)業(yè)+數(shù)據(jù)”融合的資產(chǎn)策略，契合全球供應(yīng)鏈韌性建設(shè)與智能制造升級趨勢。然而，能否在激烈競爭中進(jìn)一步降低客戶依賴、優(yōu)化全球資產(chǎn)配置效率、平衡擴(kuò)張與財務(wù)穩(wěn)健性，將成為決定其長期價值的關(guān)鍵。
【觀點(diǎn)二：收入穩(wěn)步增長、核心盈利持續(xù)改善】
招股書顯示，2023至2025年前三季度，營收由29億元增至30億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤從2.61億元躍升至8.23億元（同比增77%），虧損大幅收窄至1.59億元。毛利率雖微降至67.9%，仍處行業(yè)較好水平。
對此，郭濤認(rèn)為，京東產(chǎn)發(fā)財務(wù)呈現(xiàn)收入穩(wěn)步增長、核心盈利持續(xù)改善的特征。收入端近年來保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，核心來源為基礎(chǔ)設(shè)施解決方案與運(yùn)營服務(wù)，同時通過拓展增值服務(wù)豐富收入結(jié)構(gòu)。經(jīng)調(diào)整凈利潤逐年提升，直觀反映核心業(yè)務(wù)盈利能力增強(qiáng)，這得益于穩(wěn)定的出租率與運(yùn)營效率優(yōu)化。
郭濤進(jìn)而表示，但需警惕兩大關(guān)鍵問題：一是國際財務(wù)準(zhǔn)則下仍存在持續(xù)虧損，主要受國內(nèi)投資物業(yè)公允價值變動影響，雖屬非現(xiàn)金核算項，但可能影響資本市場對其估值的判斷；二是毛利率呈現(xiàn)小幅下滑趨勢，與行業(yè)龍頭存在差距，需重點(diǎn)關(guān)注成本控制與服務(wù)溢價能力。
【觀點(diǎn)三：差異化競爭破“內(nèi)卷” 全球化布局需跨越“水土不服”】
郭濤認(rèn)為，國內(nèi)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)呈現(xiàn)頭部集中格局，行業(yè)龍頭憑借先發(fā)優(yōu)勢與全球網(wǎng)絡(luò)占據(jù)領(lǐng)先地位，另有依托大型集團(tuán)資源的玩家快速崛起，在規(guī)模與客戶資源上形成競爭優(yōu)勢。
郭濤表示，京東產(chǎn)發(fā)的突圍路徑聚焦差異化競爭：一是依托京東供應(yīng)鏈核心能力，在新能源汽車、跨境電商等新興領(lǐng)域打造標(biāo)桿服務(wù)案例，精準(zhǔn)吸引第三方優(yōu)質(zhì)客戶；二是通過數(shù)智化運(yùn)營提升資產(chǎn)使用效率，以穩(wěn)定的服務(wù)質(zhì)量鞏固市場份額；三是加速海外市場布局，在多個海外地區(qū)落地項目，避開國內(nèi)存量市場的激烈競爭。
郭濤進(jìn)而表示，其挑戰(zhàn)不容忽視，電商巨頭與傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)紛紛入局賽道，可能引發(fā)行業(yè)競爭加劇，壓縮利潤空間；海外拓展則面臨本地化政策適配、人才儲備、市場需求對接等多重風(fēng)險，短期難以形成規(guī)模效應(yīng)。對投資人而言，其第三方客戶占比提升速度與海外項目盈利回報能力，是判斷長期競爭力的核心。
